חישוב מס שבח מקרקעין

מס שבח מתייחס למעשה להשבחה של נכס נדל"ני כלשהו לאורך השנים. כידוע, במקרים רבים נכסי נדל"ן זוכים לעלייה משמעותית במחיר, אם בשל התנאים הסביבתיים, הביקוש באותו אזור או שיפור שנעשה בבית ביוזמת הדייר עצמו (או במסגרת שיפור הבניין כולו).

כל אחד מהגורמים הללו, וגם הרבה אחרים, מביאים למצב בו המחיר אותו שילם בעל הנכס כאשר קנה אותו, גבוה הרבה יותר מאשר ביום שהחליט למכור אותו. מבחינת המחוקק, על הרווח הזה שבין הקנייה למכירה, צריך המוכר לשלם מס.

יש בכך ניסיון לגרום לעצירה כלשהי ב'השתוללות' של עולם הנדל"ן הישראלי. כידוע, כל אדם בעל נכס נדל"ן חושב כיצד להרוויח ממנו ביום מן הימים, ואם לא ירוסן הרצון הזה, ייפגעו כולם מסביב, פשוט משום שהמחירים ימשיכו ויעלו בלי הפסקה, כאשר לכל בעל נכס יש אינטרס להמשיך ולהשביח אותו. המס הזה לא מונע מבעל הנכס להמשיך בהשבחה, אבל אומר לו - יש לכך תנאים.

כיום, כאשר שוק הנדל"ן גם כך רותח, לעניין זה יש כמובן תוקף רב יותר. ולכן, כאשר אדם מבקש לרכוש את נכס הנדל"ן שלו, הוא צריך להבין כיצד מתבצע חישוב מס שבח מקרקעין. כך, הוא יוכל לדעת האם הצעד שהוא מתכוון לבצע אכן הגיוני ומשתלם.

לכאורה, מדובר בעניין פשוט למדי: לוקחים את המחיר של הדירה ביום קנייתה, ומחסירים אותו מהמחיר שלה ביום שבו היא נמכרה. מתוך ההפרש הזה, גוזרים את המס, כאשר אם המחיר בזמן המכירה נמוך מהמחיר בזמן הקנייה, לא ישלם המוכר מס.

בפועל, החישוב אינו כה פשוט כמו שנדמה לנו. ישנם לא מעט סעיפים ותקנות ושאלות אשר נוגעות לחישוב הזה, והן ישפיעו לא מעט על גובה המס, סכום הכסף שישולם למדינה בגין אותו מס וכדומה. ובשורה התחתונה: כדאי מאוד להיעזר בשירותיו של עוד מקרקעין כדי לדעת בדיוק כמה אתם אמורים לשלם.

למדינה יש אינטרס לתת לאנשים מסוימים פטור ממס שבח. אחד האינטרסים המובהקים הוא של אדם אשר לא משקיע בנכס לצורך רווח, אלא פשוט במטרה לרכוש דירה חדשה. במקרה כזה, אין סיבה שישלם על כך מס שבח. לכן, מי שמוכר דירה למגורים - דירתו היחידה - פטור מתשלום מס שבח.

בהתאם למצב השוק בשנים האחרונות, תוקנה תקנה חדשה בנושא אשר מצהירה כי מי שמוכר שתי דירות, ייהנה גם הוא מפטור, מתוך ראייה שכך יותר בעלי דירות להשקעה ימכרו את דירתם ויפנו אותן, מה שיעלה את ההיצע בשוק ויוריד את המחירים. אלו כמובן רק שתי דוגמאות מיני רבות לפטורים בנושא זה.

כך או כך, כאשר אתם עומדים בפני מכירה של נכס נדל"ן, חשוב מאוד שתבצעו חישוב מס שבח מקרקעין ע"י עורך דין מקרקעין. לא כדאי להיות מופתעים בעניין וזה ומומלץ לדעת מראש כמה תידרשו לשלם - הסכומים יכולים להגיע לפעמים גם למאות אלפי שקלים.