כרגע באתר
4
5
4
,
3
מודעות
כניסה לאזור האישי

שדרוג הבניין וערך הדירה במסגרת תמ"א 38

ההתפתחויות הדרמטיות שחלו בעשור האחרון בחקיקה הנדל"נית בישראל בצירוף עם הביקוש ההולך וגובר לדירות מגורים העירו משנתם יזמים ודיירים כאחד שהבינו את פוטנציאל הרווח המשמעותי הקיים באפשרות לחזק מבנה קיים מפני רעידות אדמה (על חוק תמ"א 38 על תיקוניו), או באמצעות חוק פינוי בינוי. במאמר שלפניכם ננסה להבין את ההזדמנות שטומנים בחובם התיקונים השונים שנערכו בחוק תמ"א 38 לדיירים שבנייניהם עומדים בקריטריונים של הפרויקט.

09/06/2015

מהי תמ"א 38 ומה הם התיקונים בחוק - סקירה

מהי תמ"א 38 ומה הם התיקונים בחוק - סקירה
תמ"א 38 הינה ראשי תיבות של "תכנית מתאר ארצית" מספר 38 - אושרה בשנת 2000 על מנת לעודד חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, שצפויה להתרחש בעתיד הקרוב בישראל. רק מעט יזמים ראו אפשרות להרוויח מהפרויקט על פי מה שמתיר החוק המקורי, ולכן במהלך 15 השנים שעברו מאז נחקק החוק, חלו בו מספר תיקונים אשר שיפרו לאין שיעור את הרווח הצפוי ליזמים ולדיירים כתוצאה מפרויקט חיזוק הבניין.

התיקונים בתמ"א 38

• התיקון הראשון בתמ"א 38 – נערך מספר שנים לאחר מכן והבטיח ליזמים היתר לבניית קומה נוספת בכל בנין שיחוזק, מבלי שיאלץ לשלם מסים על היתר הבניה שניתנה.

• התיקון השני בתמ"א 38 – התרחש ב- 2012 והרחיב את תמ"א 38 גם לבניינים שבהם אין טעם בחיזוק היסודות הקיימים וכדאי להרוס את הבניין ולבנות תחתיו בניין חדש, חזק על פי התקן המחמיר כנגד רעישות אדמה.

התיקון השלישי לתמ"א 38 - התרחש לקראת סוף 2012 והעניק תמריצים נרחבים ליזמים ולדיירים, ביניהם תוספת ש עד 2.5 קומות לכל בנין שיחוזק, הקלות במסים, הגדלת הדירות לדיירים ושדרוג הבניין בכללותו.

שדרוג ערך הדירה במסגרת תמ"א 38

השינויים שחלו בחוק, ביחד עם הביקוש ההולך וגובר לדירות יצר מוטיבציה גבוהה בקרב דיירים, המעוניינים להעלות משמעותית את ערך הנכס שלהם בלי להשקיע יותר מדי. ההטבות שניתנו לבניינים ישנים שיתמגנו מבני רעידות אדמה, מהוות תמריץ משמעותי להתמגן.אז מה הם התמריצים?

עוד חדר

מובן מאליו שלדירות שיתווסף עוד חדר במסגרת שיפוץ הבנין ישדרגו משמעותית את ערך הדירה. שוויו של חדר נוסף בדירה יכול להגיע להעלאת ערך של כ- 20% ויותר על פי הערכות שמאים.

מרפסת

שמאים מעריכים כי מרפסת שווה כמחצית משווי מ"ר בנוי בדירה וההערכה היא כי תוספת מרפסת עשויה לשדרג את ערך הנכס בכ-10%. בנוסף, קיומה של מרפסת משפר משמעותית את יכולת המכירה של הנכס.

הוספת מעלית

• חזית הבניין – במסגרת תמ"א 38, לא רק פנים הבית משתדרג אלא בעיקר התנאים הפיזיים של הבניין בכללותו ובכלל זה החזות שלו. על פי תמ"א 38, היזם או הקבלן הם שנושאים בעלויות השיפוץ של הבניין. חזית מחודשת ואסתטית של הבניין עשויה אף היא להעלות את ערך הנכס בבניין. ההערכה היא של תוספת של כ-10%.

זוהי אולי התוספת המשמעותית ביותר שיקבלו הדיירים במסגרת תמ"א 38. בנוסף לשיפור המראה של הבניין, הוספת החדר והמרפסת. תוספת המעלית תגרום לעליית ערך הנכסים בבניין אך במיוחד היא תתרום לבעלי הנכסים בקומות הגבוהות שעד כה נאלצו לטפס במדרגות. תוספת המעלית מוערכת מבחינת התרומה לעליית ערך הנכס בכ- 5%.

פלוס חניה

במיוחד בגוש דן תוספת חניה לבניין היא מזמן חלק משווי הנכס. ויש לה ערך רב בחיי היומיום האינטנסיביים של כולנו. במסגרת תמ"א ישנם בניינים שבהם מקבלים הדיירים גם חניה לבניין.

להרוויח בגדול

מחישוב סך כל המרכיבים הללו, שמשדרגים את הנכס בבניין ישן עולה האפשרות לשדרג את שווי הערך של הדירה בכ- 50% ויותר! כיוון שכך, מסתבר כי בביניינים שמיועדים לשיפוץ במסגרת תמ"א ניתן למכור את הנכסים ולגלם במחיר גם את השדרוג העתידי.
פעולות נוספות :
שיתוף בפייסבוק
הדפס כתבה
שלח כתבה לחבר
הוסף למועדפים