ייזום והקמה של מבני תעשיה מול השקעה בדירה למגורים

בדומה להשקעה בדירה למגורים, גם במבני תעשיה ישנם שני ראשים לרווח: תשואה מהשכרה ותשואה מעליית מחיר הנכס. בנוסף, אם היזם הוא גם המשתמש במבנה התעשיה – מצב לא נדיר - הוא יכול להנות מהיתרונות העצומים שמבנה תעשיה נותן לעסק שלו. השכרת מבנה תעשיה מחושבת לפי מטר כאשר עלות המטר נקבעת לפי סוג המבנה, גודל השטח המושכר ומחירי שכירות באיזור שהנם בעצם נגזרת של ההיצע והביקוש למבני תעשיה באותו איזור. מכירה של מבנה תעשיה עשויה אף היא להניב רווח למוכר אם כי עלית מחירי מבני התעשיה בשנים האחרונות בישראל אינה קיצונית כמו זו של הנדל"ן למגורים. הקרקע מהווה מרכיב משמעותי בעלות המבנה שכן בניה לתעשיה בד"כ זולה משמעותית מבניה למגורים.

בין אם המבנה ישמש להשכרה ובין אם יימכר, תמיד רצוי לצמצם בעלויות ההקמה ככל הניתן ובמקביל לשמור על שימושיות וורסטיליות רבה ככל שמתאפשר. תכנון נכון של מבנה התעשיה תוך שימוש בחומרים הנכונים ובשיטות הבניה המתאימות יוכל להביא לחיסכון של עשרות אחוזים בעלויות ההקמה המצטברים לסכומים נכבדים כאשר המדובר במבנים גדולים. אם נעצור לרגע ונשווה לדירת מגורים נשים לב כי בדירת מגורים אין לנו את היכולת לשנות את סגנון הבניה והיכולת להשפיע על מחירה הסופי של הדירה הוא קטן מאוד. דוגמה טובה ליכולת להוזיל את עלויות הבניה במבנה תעשיה ניתן למצוא בביסוס המבנה. מהנדסים רבים נוטים להמליץ על רצפה תלויה היושבת על קלונסאות וקורות חיבור. כל זאת מבלי לבדוק כלל את הקרקע ומתוך רצון שלא לקחת שום סיכון. בפועל, במקרים רבים ניתן לעשות שימוש ברצפת רפסודה אשר תוזיל משמעותית את הליך הבניה ולא תפגע בעומס השימושי של המבנה או בעמידותו לתזוזות קרקע. למי שמתעניין במידע נוסף, באתר חברת ב.צ.ת לתעשיה ניתן למצוא מאמר מקיף אודות אפשרויות הביסוס הקיימות ומאפייניהן השונים.

מבני תעשיה משמשים לאין ספור מטרות: מרכזים לוגיסטיים, אחסנה, אולמות ייצור, מפעלים, משרדים, מוסכים, אולמי כנסים ועוד אין ספור שימושים. במקרים רבים, בעת תכנון המבנה כבר יודע היזם לאיזו מטרה ישמש המבנה ויכול לתכנן אותו ע"פ דרישות הלקוח. לעיתים, כאשר אין עדיין חוזה חתום עם לקוח עתידי, מוקם מבנה תעשיה למטרה כללית ואז יש לוודא כי יוכל לשמש למקסימום מטרות. חשוב לציין כי לא ניתן לפגוע בכל הצרכים האפשריים והמבנה יתאים לבסוף לשימושים מסויימים ולא לאחרים. יחד עם זה ניתן להגביר את הוורסטיליות של המבנה ע"י יצירה של פתחי גישה גדולים ונוחים, תקרה גבוהה, רצפת מבנה הבנויה לעומסים גבוהים וקונסטרוקציה המסוגלת לעמוד בעומסי תליה שונים. חשוב לציין כי ליזם מומלץ לעשות כל מאמץ כדי למנוע מצב בו הוא בונה מבנה תעשיה כללי וללא חוזה עתידי מובטח.

כפי שציינו בתחילת המאמר, השקעות במבני תעשיה עשויות להניב תשואה גבוהה, בפרט אם הצלחנו להוזיל את עלויות הבניה וההתנהלות בעסקה היזמית כולה הנה נכונה. כיום נהוג לחשב תשואה סטנדרטית בהשקעות נדל"ן למגורים בישראל בכ 3% עד 4% שנתי. יתרונה של דירת מגורים הוא הן בנזילות שלה והן בקהל השוכרים הפוטנציאלי העצום (כל אחד צריך בית לגור בו.). בהשקעה במבני תעשיה עלות הקמה למטר כולל תכנון ואישורים הנה כ 2000 ש"ח (כמובן, יכול להשתנות ותלוי מאוד באופי המבנה). עלות הקרקע יכולה לנוע מעלות אפסית בפריפריה ואיזורי עדיפות ועד למאות אלפי ש"ח לדונם לבניה מסחרית באיזור תעשיה. מי שיצליח להקים מבנה תעשיה של 1000 מ"ר על שטח של כחצי דונם (בשתי קומות כמובן) יוכל להנות משכירות חודשית של כ-30000 ש"ח לחודש או 360000 ש"ח לשנה. אם עלות הקרקע חצי מליון שקל ועלות הבניה שני מליון ש"ח, הוא יחזיר את השקעתו תוך 7 שנים כלומר, יהנה מתשואה של 14% שנתי. כמובן שבחישוב זה התעלמנו מעלויות מימון, מיסוי וסיכונים אחרים הקיימים בעיסקאות מעין אלה. יחד עם זאת חשוב לציין כי השקעה במבני תעשיה מחייבת ידע ומומחיות שונים לחלוטין מאלו הנדרשים להשקעה בדירה למגורים. בנוסף דרוש הון עצמי לא מבוטל או נטילת הלוואה גדולה. השקעה מעין זו טומנת בחובה סיכונים רבים ומומלץ לקבל ייעוץ מקצועי לפני שפועלים בנושא.