כרגע באתר
7
2
6
,
3
מודעות
כניסה לאזור האישי

מה זה בעצם תמ"א 38?

במקרים רבים בזמן האחרון, אנחנו שומעים את הביטוי תמ"א 38. פרויקטים גדולים של תמ"א 38 יוצאים לדרך ברחבי הארץ, אך רבים כלל אינם יודעים במה מדובר. אם הם יודעים, אין להם יותר מידי מה להרחיב בעניין. כאן ננסה לספר לכם מעט יותר על התכנית.

08/01/2013
ראשית כל, נפרש את שמו של הביטוי ומקורו: ראשי התיבות תמ"א פירושם תכנית מתאר ארצית, כלומר - תכנית כלל ארצית אשר נוגעת לכל היישובים בארץ ומיושבת בכולם באותה דרך, מתוך אינטרס לאומי ורצון לשנות מציאות מסוימת למטרות חשובות, ברמה הרבה יותר מאשר נקודתית בלבד, במקומות ספציפיים.

ומה תכנית המתאר הזו באה לשנות? עבור איזו מטרה היא נהגתה ומדוע היא נחשבת לאינטרס לאומי כל כך גדול? משום שמדובר בתכנית אשר מקדמת חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. למרות שבתקופה האחרונה, עד כה, לא אירוע רעשי אדמה חזקים בישראל, ידוע כי אזור זה מועד לפורענות ולכן צריך לתת לעניין זה תשומת לב מיוחדת.

ייזום תמ"א 38 באה בעקבות המסקנה כי מבנים אשר נבנו לפני תאריך ה-1 בינואר 1980 'חשודים' ככאלו שלא עומדים בתקן הישראלי, אשר קובע סטנדרט לבניית מבנים שיהיו מוגנים ועמידים ככל האפשר בפני רעידות אדמה. אמנם התקן יצא לפועל כבר בשנת 1975, אך ההערכות הן שעד כניסת 1980 נבנו עדיין מבנים בתקן הישן.

מבנים כאלו לא רק שאינם עומדים בתקן, אלא גם לא יעמדו ככל הנראה בפני רעידות אדמה. רעש מעט חזק מהרגיל יגרום להם להתמוטט ובעקבות כך לאבידות גדולות בנפש. ישנם לא מעט מבנים כאלו בישראל, בכל רחבי המדינה, ולכן, הוחלט להוציא לדרך את התכנית.

מהותה של תמ"א 38

דרך אחת לדאוג לחיזוק המבנים, היא פשוט לעבור מבנה מבנה ולחייב את דייריו לבצע את העבודות - או לבצע את העניין בצורה יזומה, על ידי המדינה. אך דרך זו תהיה ארוכה, מייגעת, גמלונית ובעיקר יקרה מאוד, למדינה או לדיירים (שכלל לא יסכימו למהלך שכזה, ככל הנראה). היה צורך בפיתרון אחר.

הוגי התכנית החליטו שכדי לאפשר ביצוע של עבודות כאלו בצורה מהירה ומקיפה בכל רחבי הארץ, יש לתת תמריץ - הן לדיירים והן לקבלנים. אם ביצוע העבודות הללו יהיה כדאי לשני הצדדים הללו, הם ייכנסו לעבודות במרץ, וזו בדיוק המטרה של התכנית הזו.

לכן, הוחלט 'לצ'פר' את שני הצדדים בשלל הטבות. אלו ההטבות שניתנות כיום לקבלנים אשר מחליטים לפצוח בעבודות לביצוע תמ"א 38 בבניין מגורים כלשהו:

- הוספת עד שתי קומות לבניין ובהן דירות שיהיו בבעלות המבצע
- אפשרות להוספת עוד דירה בקומה עליונה, מעל שתי הקומות החדשות, ובשטח של חצי מהן
- אפשרות להרחבת שטח הקומות, ליצירת דירות נוספות
- 'סגירת שטחים' להקמת יחידות דיור בקומת הקרקע
- הקמת אגף חדש לבניין כולו
- אפשרות להריסת המבנה והקמת אחד חדש תחתיו, שזוכה גם להטבות של בניין מגורים במסגרת תמ"א 38

ההטבות לדיירים:

- אפשרות להרחבת הדירות הקיימות בבניין, ב-25 מ"ר ברוטו לכל היותר
- הוספת מעלית
- הוספה של ממ"דים לכל דירה
- עיצוב חיצוני ופנימי של הבניין

כמובן שלצד כל אלו, נהנים הדיירים גם מהידיעה כי לאחר סיום העבודות, הבניין בו הם גרים עמיד בפני רעידות אדמה - וזה חשוב יותר מכל ההטבות שמביאה איתה התכנית.

כיצד יוצאים לדרך?

עד עכשיו הסברנו לכם על מהות התכנית עצמה, אך החלק הקשה הוא לא להבין את החשיבות שלה ואת ייעודה, אלא את הדרך שבה מיישמים תכנית כזו. וזה לא דבר קל בכלל, במיוחד בבניין מגורים בו לכל דייר יש דעה אחרת ושיקולים שונים.

ראשית, חשוב לדעת שהסכמה על פי חוק תהפוך למחייבת עבור כל הדיירים כאשר 66% מהם מסכימים למהלך. כאשר הושג רוב כזה, אפשר להתחיל להניע את הגלגלים. הבעיה היא כמובן שא תבצעו פרויקט ללא הסכמת חלק מהדיירים תיתקלו בבעיות רבות, קשיים וריבים מכוערים, ולכן כדאי מאוד לשכנע את כל הדיירים כולם (קשה - אבל בהחלט אפשרי) לפני תחילת העבודות.

הסכמת הדיירים תוביל לשלב הבא, שהוא בחירת הנציגות מול הקבלן. הרי לדיירים אינטרס אחד ולקבלן אינטרס אחר - אלו רוצים מקום שבו יהיה כיף ובטוח לחיות, כאשר במהלך העבודות איכות חייהם תיפגע כמה שפחות, וזה רוצה לבצע את העבודות כמה שיותר מהר ולהשיג את הרווח הגבוה ביותר, לא משנה כמעט דבר מסביב.

לכן, חשוב לבחור נציגות מול הקבלן וחשוב עוד יותר שזו תכלול עו"ד תמ"א 38 - עורך דין מקצועי אשר מבין בתחום. עו"ד תמ"א 38 ילווה אתכם מתחילת הפרויקט, בבחינתו מההיבט המשפטי, ועד לחתימה על הסכם העבודות. גם במהלך העבודות עצמן, הוא ייצג אתכם במקרה של מחלוקות מסוימות מול הגורמים השונים בפרויקט - ויש הרבה כאלו.

יש הסכמה, יש נציגות. ועכשיו?

זה הזמן להוציא דברים אל הפועל, למצוא את הידיים העובדות שיבצעו את הפרויקט בשטח. כעת, כאשר הובנה המשמעות של העבודות ניתנה להן הסכמה גורפת למדי, הגיע הזמן למצוא את מי שיעשה את התכל'ס: יבצע את העבודות בהתאם לדרישות של הדיירים.

בשלב זה מפרסמים מכרז, אליו ייגשו היזם (אנשי נדל"ן מקצועיים ומנוסים בפרויקטים כאלו) וקבלני הביצוע, כאשר לפעמים מדובר באותו גורם. הניגשים לפרויקט יציגו לדיירים את תכניותיהם, ואלו יעבור אישור של מהנדס מוסמך ושל עו"ד תמ"א 38] - כמובן שלאחר שהדיירים עצמם בחרו בהצעות המקובלות עליהן.

לאחר מכן, עוברים לאישור של הרשות המקומית - המועצה, העירייה וכדומה. אנשיה יאשרו כי הפרויקט ותכניותיו לא יפגעו במראה הסביבה, לא יסכנו את צביונו של המקום ועוד. לאחר מכן, אפשר לברך על המוגמר ולצאת לדרך. כן, זהו סוף סוף השלב בו מתחילות העבודות בפועל והתכנית יוצאת לדרך.

קחו בחשבון שעם תחילת העבודות, תשהו למשך כמה חודשים במעין אתר בנייה. אמנם לא מדובר בבניה של בניין מאפס ולכן הלכלוך, הרעש ואי הסדר מסביב יהיו מינוריים יותר, אך עדיין אלו אינם מגורים בבניין רגיל.

חשוב מאוד להתכונן להכל ולעקוב מקרוב אחר עבודת הקבלן. התכניות על הדף יכולות להשתנות לא מעט בשטח, אם לא תשגיחו על העניין מקרוב. בכל מקרה בו לדעתכם בוצע משהו שלא כשורה, התייעצו עם עו"ד תמ"א 38 ותבינו מה כדאי לעשות.
פעולות נוספות :
שיתוף בפייסבוק
הדפס כתבה
שלח כתבה לחבר
הוסף למועדפים