מתי היה חכם יותר לקחת משכנתא, היום או לפני 5 שנים?

הטענה הרווחת היא שלפני 5 שנים ויותר היה קל יותר לרכוש דירה בישראל. למרות שמאז ומעולם מדובר היה על רכישה משמעותית המהווה פקטור בולט באיכות החיים של בני זוג צעירים ומשפחות עם ילדים, הדירה הייתה בעבר חלק בלתי נפרד מרשימת ההוצאות. לעומת זאת, כיום קשה מאוד להשיג אפילו את ההון העצמי והראשוני לרכישת דירה. אחת הסיבות העיקריות לכך היא שינויים במערך המשכנאות והאופן בו הם משפיעים על הציבור הרחב.

יש להבין כי קיים קשר אדוק בין משכנתאות לבין הביקוש וההיצע עבור דירות חדשות או יד שנייה. ככל ששוק ההלוואות הופך להיות קשיח ומורכב יותר, כך יורדת כמות העסקות בתחום הנדל"ן. הסיבה לכך היא שעבור רוב ציבור רוכשי הדירות, אין ולא הייתה אף פעם אפשרות לבצע עסקה בסדר גודל כזה ללא מימון חיצוני. אז האם ניתן לומר כי אדם שנטל הלוואה לרכישת דירה לפני 5 שנים עשה צעד נכון?

בחינה של הקריטריונים הבאים עוזרת לתת מענה על שאלת הכדאיות בתחום המשכנתאות:

א. ריבית – עד לפני מספר שנים לא הייתה מודעות למחירים הגבוהים של מחירי הדירות. רק לאחרונה החלו בני זוג צעירים להביע מרמור ותסכול, בעיקר בקרב מעמד הביניים. כתוצאה מכך חלה ירידה בריביות אותן גובה בנק ישראל והבנקים הפרטיים. המשמעות היא שנטילת הלוואה לפני חמש שנים חייבה ברוב המקרים תשלום גבוה יותר של ריבית, בהשוואה למסלול דומה כיום.

ב. ביטוח – כיום ניתן לרכוש ביטוח משכנתא דרך גורם חיצוני שהוא לא הבנק המספק את ההלוואה. המשמעות היא הגברת התחרותיות, התורמת בתורה לירידת מחירים ולהיצע של תנאים נוחים יותר. מי שלקח הלוואה גדולה לפני חמש שנים היה יכול היום לנצל פריבילגיות מיוחדות גם בתחום הביטוח.

ג. היצע – יש היום הרבה יותר בנקים המסוגלים לספק הלוואה לרכישת דירה, גם על בסיס הון עצמי המהווה 80% מכלל הסכום. החלופות הרבות פועלות לטובת הלקוח, אשר מקבל את הזכות לבחור את מסלול ההלוואה הרלוונטי ביותר עבורו.

המסקנה העיקרית מכל הנתונים המובאים לעיל היא שיש לבחון כל מקרה לגופו. מי שרכש דירה לפני 5 שנים ונטל משכנתא סבירה עם הון עצמי גבוה עשה כנראה טעות, היות וכיום הוא היה יכול להפיק תשואה גדולה יותר. מנגד, בני זוג צעירים עם דירה ראשונה דווקא הרוויחו. על פי הסיטואציה ההיפותטית, הם רכשו דירה לפני 5 שנים והרוויחו עליה עד היום עשרות אחוזים, מבלי לפגוע במסלול ההלוואה או בתנאי חשבון הבנק.