מדריך ללקיחת משכנתא

במאמר מדריך משכנתא, ננסה לתת לכם את התשובות לשאלות העיקריות של מי שלוקח משכנתא לראשונה.
משכנתא היא למעשה הלוואה גדולה. אשר מאחר והבנק חושש ליכולת של הלווה להחזיר את ההלוואה, הוא מחייבו לשים את הבית שנקנה כעירבון למקרים של אי- תשלום. מאחר ומשכנתא הינה הלוואה מאוד מיוחדת שלרוב לוקחים רק פעם בחיים, התנאים שלה טובים בהרבה מלקיחת הלוואה רגילה בגובה דומה.
קבלת משכנתא מחייבת רכישתם של מספר ביטוחים כגון, ביטוח נכס, ביטוח חיים וכמו כן יש לזכור להשאיר כסף בצד עבור הוצאות משפטיות שונות.

את המשכנתא מקבלים מבנק למשכנתאות או מאגף בתוך בנק כללי אשר מתמחה בנושא משכנתאות. כיום גם חברות ביטוח גדולות מאפשרות לקיחת משכנתא.

מדינת ישראל מעניקה, באמצעות משרד הבינוי והשיכון, הטבות שונות ללוקחי משכנתא ממגזרים שונים באוכלוסייה. בין המגזרים הנהנים מהטבות בלקיחת משכנתא נמצאים זוגות צעירים, עולים חדשים, חסרי דיור, רווקים מעל גיל 30 ומשפחות חד הוריות.
ההטבה ממנה נהנים הזכאים ניתנת באמצעות ריבית משכנתא מופחתת הממומנת מכספי המדינה וגובהה נקבע בהתאם לפרמטרים כגון: גיל לוקח המשכנתא, מספר בני המשפחה ומספר שנות הנישואין. המשמעות של ההטבה היא שבכל חודש תחזירו פחות כסף לנותן המשכנתא.

הרעיון הוא להתאים את ההחזר החודשי של המשכנתא, ככל שהדבר ניתן, להכנסות ולצפי ההכנסות שלכם. כלל האצבע הינו שסכום ההחזר החודשי שלכם לא יעלה על 1/3 מהמשכורת שלכם נטו.
על מנת להחליט כמה גבוה יהיה החזר המשכנתא שלכם, ידרוש מכם הבנק תלושי משכורת ודפי חשבון של שלושת החודשים האחרונים. בעיקרון, ככל שחלק המשכנתא מתוך כלל התשלום על הבית נמוך יותר ויכולת ההחזר שלכם טובה יותר, התנאים אותם תוכלו לקבל, טובים יותר.

כאמור, מלבד ההחזר החודשי של המשכנתא, יש צורך בשני ביטוחים. ביטוח חיים שתפקידו להבטיח את החזר המשכנתא במקרה של מות הלווים וכן ביטוח נכס שתפקידו לכסות את הבנק במקרה של הרס המבנה (למשל בשריפה או רעידת אדמה). עצה קטנה שלנו, אם אתם רוכשים דירה מקבלן, תוודאו שאתם משלמים את ביטוח הנכס רק מהיום בו קיבלתם לידכם את הדירה ולא מיום לקיחת המשכנתא.

הבנקים השונים משווקים כל מיני סוגים של משכנתאות הנבדלות זו מזו בבסיס ההצמדה: מסלול בו המשכנתא צמודה למדד (בריבית משתנה או קבועה), מסלול שקלי (על פי ריבית הפריים) ומסלול צמוד מט"ח. המשכנתא שלכם יכולה להיות באחד מן מסלולים הנ"ל, או תמהיל של מספר מסלולים:
•משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה – ההחזר החודשי על המשכנתא ידוע מראש ונשמר לאורך כל הדרך, למעט השפעות המדד. מסלול זה מאפשר להתחיל את תשלום המשכנתא בהחזר קטן ולהגדילו עם הזמן, בהתאם להכנסות. החסרון במסלול זה הינו במידה ותרצו לפרוע את המשכנתא מוקדם ממה שהתחייבתם, ייתכן ותיאלצו לשלם עמלה נוספת. מסלול זה של משכנתא מתאים לשונאי הסיכון שבינינו.
•משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה – הריבית על המשכנתא נקבעת לתקופה הראשונית ובהמשך משתנה בהתאם לנוסחה קבועה מראש. משכנתא זו רלוונטית בתקופות בהן הריביות בשוק גבוהות והצפי הוא כי הן תרדנה ועימן גם גובה ההחזר החודשי. החסרון במסלול זה הינו חוסר הוודאות לגבי שיעורי הריבית העתידיים. מסלול זה אינו מומלץ לשונאי סיכונים.
•משכנתא במסלול שקלי צמודה לפריים– במשכנתא זו נגזרים ההחזרים מריבית הפריים. בנוסף, ניתן לפרוע משכנתא זו בכל עת, ללא עמלות. כך גם הקרן במשכנתא זו הינה ללא הצמדה למדד והשינוי בה יחול אך ורק בהתאם לריבית הפריים. החסרון בסוג זה של משכנתא הינו השינוי בהחזר החודשי אשר עשוי להיות משמעותי יותר מהמסלול של משכנתא צמודת מדד.
•משכנתא במסלול צמוד מט"ח – במשכנתא זו ריבית המשכנתא מבוססת על ריבית הנקבעת בלונדון ומשתנה כל 3,6 או 12 חודשים, כפי שנקבע בהסכם ההלוואה. החסרון במשכנתא מסוג זה הינו השינויים החדים שעלולים להיות בהחזר החודשי. משכנתא מסוג זה מתאימה במיוחד למי שמרוויח את משכורתו במטבע חוץ או שהכנסתו צמודה למטבעות אלו.
לפני שאתה לוקח משכנתא, חפש בלוח דירות למכירה או בלוח דירות חדשות אחר דירות רלוונטיות